Uitspraak Hoge Raad bemiddelingskosten

Afgelopen jaar heeft een kantonrechter in Den Haag beslist dat er een prejudiciële vraag aan de Hoge Raad gesteld diende te worden met betrekking tot de problematiek omtrent het dienen van twee heren als bedoeld in artikel 7:417 Burgerlijk Wetboek (hierna: BW). De vraag welke de kantonrechter heeft gesteld luidt als volgt:

‘Kwalificeert de overeenkomst, als dan niet op schrift, waarbij een verhuurder met een huurbemiddelaar is overeengekomen dat deze verhuurder om niet, op een website van de huurbemiddelaar, de woonruimte of woonruimten, die deze verhuurder wenst te verhuren, vrijblijvend mag plaatsen en dan na plaatsing op deze website voor een ieder kenbaar is dat deze woonruime of woonruimten, althans vooralsnog, te huur zijn als een lastgevingsovereenkomst tussen de verhuurder en de huurbemiddelaar als bedoend in artikel 7:414 BW en/ of als bemiddelingsovereenkomst tussen de verhuurder en de huurbemiddelaar als bedoeld in artikel 7:425 BW, zodat artikel 7:417 lid 4 BW in samenhang met artikel 7:427 BW van toepassing is?’

Het gaat in deze zaak om een bemiddelingsbureau voor de huur en verhuur van woningen. In casu is er tussen verhuurder en bemiddelaar een overeenkomst gesloten waarin is opgenomen dat de verhuurder aan de bemiddelaar de niet-exclusieve toestemming geeft de woonruimte van verhuurder aan te bieden aan potentiele huurders door plaatsing op de website. De bemiddelingsovereenkomst komt tot stand op het moment een bemiddelaar in opdracht van of met goedvinden van de verhuurder een door de hem te verhuren woning op de website plaatst.

Een dergelijke werkwijze van de bemiddelaar maakt het voor de potentiële verhuurder en potentiële huurder onmogelijk om rechtstreeks (zonder tussenkomst van de bemiddelaar) in contact te komen om te onderhandelen over het totstandkoming van een huurovereenkomst. Om deze reden komt er telkens een bemiddelingsovereenkomst tussen huurder en bemiddelaar tot stand op grond van artikel 7:425 BW.

Uiteindelijk heeft als antwoord op de prejudiciële vraag te gelden dat de overeenkomst tussen de verhuurder en bemiddelaar om de woonruimte op de website van de bemiddelaar te plaatsen zodat het voor een ieder zichtbaar is, in beginsel te gelden als bemiddelingsovereenkomst als bedoeld in artikel 7:425 BW. Op grond van artikel 7:427 BW is artikel 7:417 lid 4 BW van toepassing.

Een uitzondering op deze regel geldt wanneer de website van de bemiddelaar enkel als ‘elektronisch prikbord’ functioneert. Dit wil zeggen dat de bemiddelaar het niet onmogelijk maakt dat potentiële verhuurder en potentiële huurder met elkaar in contact treden om tot een overeenkomst te komen.

Het belang van deze uitspraak zit in het feit dat een huurder van een zelfstandige woonruimte welke de woning via de website van een bemiddelaar heeft gevonden en gehuurd niet hoeft te bewijzen dat er sprake is van het dienen van twee heren maar dit in beginsel aangenomen wordt. Het beroep op artikel 7:417 BW zal mogelijk sneller toegewezen worden wanneer het aankomt op een procedure.

De volledige uitspraak is hier te vinden: http://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:HR:2015:3099

Woonvisie gemeente Groningen

Op woensdag 24 juni wordt de nieuwe woonvisie van de gemeente Groningen besproken door de gemeenteraad. Doelen die centraal staan in deze woonvisie is het leefbaar houden van de stad en meer kwalitatieve woningen bouwen voor jongeren. Ook is te lezen dat de gemeente meer wil doen aan de te hoge huurprijzen bij studentenkamers en dat zij meer in overleg wil treden met studentenorganisaties. Wat ons betreft zijn het goede ambities die hopelijk leiden tot betere en meer kwalitatieve woonruimte voor studenten in Groningen. Wij zullen in ieder geval ons best doen om samen met de gemeente te hoge bemiddelingskosten terug te vorderen en studenten voor te lichten.

Wetsvoorstel bemiddelingskosten naar Tweede Kamer

Woensdag 3 juni wordt het wetsvoorstel om dubbele bemiddelingskosten te verbieden behandeld in de Tweede Kamer. Niet alleen gelden straks dezelfde regels voor zelfstandige en onzelfstandige woonruimtes, de ministers Blok en Van der Steur spreken zich ook duidelijk uit tegen de soms torenhoge bemiddelingskosten die gevraagd worden door bemiddelingskantoren. Een mooie stap in de goede richting!

Artikel Woonbond:

Wetsvoorstel tegen dubbele bemiddelingskosten naar Kamer
Dubbele courtage waarbij bemiddelingskosten in rekening worden gebracht bij huurders mag niet (meer). Dit verbod geldt niet alleen voor zelfstandige woonruimte, maar voortaan ook voor kamers. Dat staat in een wetsvoorstel dat de ministers Blok (Wonen) en Van der Steur (Veiligheid en Justitie) vandaag naar de Tweede Kamer hebben gestuurd.

Veel huurbemiddelaars brengen onterecht bemiddelingskosten in rekening bij huurders. Dat wordt dus voortaan bij wet verboden (artikel 417 van Boek 7 Burgerlijk Wetboek). ‘Het dienen van twee heren’ – verhuurder en huurder – mag niet meer. Sterker nog: het mocht al niet, zo blijkt uit de Memorie van Toelichting bij het wetsvoorstel. Sinds 1990 bestaat er een regeling die het in rekening brengen van bemiddelingskosten bij de huurder verbiedt. Er is toen voor gekozen dat die kosten (courtage) alleen in rekening mogen worden gebracht bij de verhuurder. ‘Overtreding van deze bepaling is mogelijk een oneerlijke handelspraktijk, waarbij de Autoriteit Consument en Markt bevoegd is om handhavend op te treden’, aldus Blok en Van der Steur.

De ministers wijzen erop dat het courtageverbod ook geldt als er geen kosten in rekening worden gebracht bij de verhuurder. ‘Ten onrechte veronderstelt men dat het huidige recht wel toestaat dat eenzijdig bemiddelingskosten in rekening te brengen bij de huurder als men maar geen loon bij de verhuurder in rekening brengt.’ Dit is een lelijke tegenvaller voor de bemiddelaars die vorig jaar in groten getale te hoop liepen tegen een concept van het huidige wetsvoorstel.

Een tweede onderdeel van het wetsvoorstel is het schrappen van de uitzondering op dubbele courtage voor bemiddelaars in onzelfstandige woonruimte (kamers). ‘Doel van deze uitzondering was destijds continuering van het werk van vaak niet-commerciële bemiddelingsbureaus voor verhuur van kamers. Inmiddels is de situatie echter veranderd. In de eerste plaats kunnen verhuurders via internet hun kamers te huur aanbieden, zodat het risico van het niet bereiken van de gegadigden geen gewicht meer in de schaal legt. In de tweede plaats zijn er ernstig te nemen klachten over excessieve vergoedingen voor deze bemiddelingskosten’, aldus de ministers.

Tot vijf jaar terugvorderen

De Woonbond is tevreden over het wetsvoorstel. De bond heeft jarenlang actie gevoerd tegen het in ten onrechte in rekening brengen van dubbelde courtage. Huurders kunnen die onterechte kosten binnen uiterlijk vijf jaar na betaling terugvorderen.

Meer informatie over het wetsvoorstel vind je op de website van de Tweede Kamer.

Nieuwe woonvisie gemeente Groningen

De gemeente Groningen presenteert binnenkort haar nieuwe woonvisie op de stad Groningen. Centraal hierbij staat de studentenhuisvesting, in het bijzonder de verhuur van studentenkamers. De veel besproken 15%-norm zal bijvoorbeeld worden afgeschaft. Hiervoor zal naar alle waarschijnlijkheid een omgevingstoets in de plaats komen. Het Steunpunt Bemiddelingskosten ziet graag dat wethouders zich meer uitspreken tegen zogenoemde “huisjesmelkers”. Ook moet er meer maatwerk komen. De intentie van de gemeente Groningen om meer kwalitatief hoge woonruimtes aan te bieden zou voor studenten kunnen betekenen dat zij meer armslag hebben bij het maken van een keuze voor een bepaalde woning. Wanneer studenten meerdere opties hebben, kunnen zij bewust kiezen om niet te huren bij makelaarskantoren die onredelijk hoge bemiddelingskosten in rekening brengen types of agile project management. Wij vinden dit dan ook een stap in de goede richting bij het aanpakken van de problematiek rondom de onredelijk hoge bemiddelingskosten en de te hoge huurprijzen. Wij zijn ons er echter wel van bewust dat er wel meer zal moeten gebeuren voordat studenten daadwerkelijk de mogelijkheid hebben om nee te zeggen tegen verhuurders en makelaarskantoren. Houd onze website en Facebook pagina in de gaten als je meer nieuws over de nieuwe woonvisie van de gemeente Groningen wilt lezen.

Wettelijk verbod op sleutelgeld klaar

Huurders van een kamer of een kleine etage kunnen niet meer gedwongen worden bemiddelingskosten te betalen. Het kabinet heeft het wetsvoorstel klaar waarin geregeld is dat huurders van onzelfstandige woningen forse bedragen moeten betalen aan bemiddelaars, vaak makelaars.

Nu is het zo dat studenten die op zoek zijn naar een kamer vaak te maken hebben met bureaus die forse bedragen vragen voor hun bemiddeling tussen de verhuurder en de huurder. Het gaat om honderden en soms duizenden euro’s.

Sleutelgeld

Het aanbod van studentenkamers of betaalbare etages is in sommige steden niet groot, dus de huurder voelt zich bedwongen dit zogenoemde sleutelgeld te betalen. Veel studentenvakbonden komen op voor studenten die problemen hebben met de hoge bemiddelingskosten.

Bescherming

Het kabinet wil deze “excessieve vergoedingen” aanpakken en minister Blok beloofde vorig jaar mei een einde te maken aan deze praktijk.

“De kamerhuurder verdient bescherming”, aldus de minister voor Wonen en Rijksdienst. “Het gaat vaak om een groep huurders van wie geen grote draagkracht kan worden verwacht”. Als een bureau toch bemiddelingsgeld vraagt, kan een student naar de rechter of naar de Autoriteit Consument & Markt stappen.

Verpakken van bemiddelingskosten

Er komt geen verbod op het vragen van administratiekosten. Dan gaat het vaak om kosten zoals het opstellen van een contract. Een woordvoerder van Blok erkent dat een bemiddelingsbureau de administratiekosten kan gaan verhogen.

“De bemiddelingskosten kunnen verstopt worden in administratieve kosten, maar er moet wel een reële prestatie tegenover staan.” Minister Blok is beducht op het “verpakken van bemiddelingskosten” en eist dat de sector duidelijkheid gaat geven over de exacte prestaties voor de administratiekosten. Anders gaat hij richtlijnen opstellen.

Internet

Sinds 1990 bestaat al een verbod op het vragen van bemiddelingskosten bij de verhuur van zelfstandige woningen, dat zijn woningen met een zelfstandig adres.

Destijds is een uitzondering gemaakt voor onzelfstandige woningen, omdat het vinden van enkel een kamer of kleine etage heel lastig was. De komst van internet heeft dat probleem opgelost.  Aankomende studenten kunnen via internet makkelijker een kamer vinden click here to read.

Het ministerie verwacht dat de wet volgend jaar kan worden ingevoerd.

Bron: NOS (http://nos.nl/artikel/2027207-wettelijk-verbod-op-sleutelgeld-klaar.html)

Bemiddelingskantoren passen massaal juridische trucjes toe in Groningen om onder hun aansprakelijkheid uit te komen

Bemiddelingskantoren proberen steeds vaker onder hun verantwoordelijkheden uit te komen en enige aansprakelijkheid voor het terug betalen van bemiddelingskosten naast zich neer leggen, ondanks de oplopende druk en groter wordende stapel vorderingen.

Marlinde Uri, voorzitter Steunpunt Bemiddelingskosten: “Het is schandalig dat wanneer de vorderingen oplopen, kantoren zich massaal uitschrijven bij de Kamer van Koophandel en andere juridische trucjes toepassen om onder de aansprakelijkheid uit te komen.”

Een aantal bekende bemiddelingskantoren heeft zich inmiddels uitgeschreven bij de Kamer van Koophandel en opnieuw ingeschreven onder een andere naam, maar verschillen niet van het oude bedrijf. Het Steunpunt zal er alles aan doen om de problematiek aan te kaarten en studenten te helpen met het terugvorderen van de kosten. Uri: “We hebben contact gezocht met andere partijen in Groningen en de gemeente Groningen om de bemiddelingskantoren alsnog aansprakelijk te houden en de studenten het geld waar ze recht op hebben terug te vorderen.”

Ewoud Vuuregge, voorzitter GSb, één van de initiatiefnemers voor het Steunpunt: “Iedereen is het er over eens dat één maand huur plus BTW voor een standaard huurcontract uitdraaien niet redelijk is en dat zulke oplichterij aangepakt moet worden.”

De gemeente Groningen heeft samen met drie studentenpartijen het Steunpunt vorig jaar opgericht om studenten te informeren en te helpen, maar de problematiek wordt juist groter wanneer bemiddelingskantoren zo onder hun verantwoordelijkheden uit kunnen komen en daar vervolgens niets aan gedaan wordt.

Landelijk komt er ook steeds meer aandacht voor het aanscherpen van de wet en om huurders beter te beschermen. Zaterdag 28 februari was Pepijn Eymaal namens Studentenvakbond AKKU te gast bij Kassa en legde hij uit dat er zaken gewonnen worden, maar het probleem zeker nog niet opgelost is. Naar aanleiding van de uitzending zijn er Kamervragen gesteld en werd er vanuit de politiek beloofd de wet snel aan te scherpen click now. Wanneer deze wet van kracht zal worden is onbekend en tot die tijd krijgen studenten nog steeds te maken met onterechte bemiddelingskosten.

Uri: “Ondanks deze ontwikkelingen zal het nog wel even duren voordat de onduidelijkheid en problemen zijn opgelost, zeker nu bemiddelingskantoren er alles aan doen om de kosten niet terug te hoeven betalen.”

De studentenorganisaties zullen samen met de gemeente en naar oplossingen zoeken om de onterecht betaalde bemiddelingskosten alsnog terug te vorderen en studenten zo goed mogelijk te informeren.

Het Steunpunt Bemiddelingskosten is in september 2014 opgericht door de studentenorganisaties Groninger Studentenbond, KAB en SOG in samenwerking met de gemeente Groningen. Studenten kunnen meer informatie over bemiddelingskosten en het terugvorderen ervan vinden via: www.steunpuntbemiddelingskosten.nl.