Uitzending Kassa over turboliquidaties makelaars

Afgelopen zaterdag heeft Kassa aandacht besteed aan bemiddelingskosten en dat veel huurders hun geld niet terugkrijgen, ondanks de duidelijke uitspraak van de Hoge Raad eind 2015. Makelaars schrijven zich uit bij de Kamer van Koophandel en schrijven een nieuw bedrijf in. Bekijk hier het fragment:

Het hele artikel: http://kassa.vara.nl/gemist/nieuws/bemiddelaars-ontduiken-terugvordering-bemiddelingskosten

Steunpunt Bemiddelingskosten Groningen wint rechtszaak over bemiddelingskosten van makelaarskantoor Rots Vast Groningen

Het Steunpunt Bemiddelingskosten Groningen heeft samen met advocate C. E. van der Wijk namens Meerburg & Mok Advocaten en Mediators de rechtszaak tegen Rots Vast Groningen gewonnen. In de rechtszaak werd door een student bemiddelingskosten van 800 euro teruggevorderd en de kantonrechter in Groningen oordeelde dat de bemiddelingskosten inderdaad onterecht waren betaald. Voorzitter Marlinde Uri: “Wij zijn enorm blij dat de kantonrechter de huurder in het gelijk heeft gesteld en wij hopen dat meer huurders zich bij ons gaan melden voor juridische hulp”.

Het Steunpunt Bemiddelingskosten is in 2014 opgericht door de studentenorganisaties Groninger Studentenbond, het Kamerbewoners Adviesburo en Studentenorganisatie Groningen met de hulp van de gemeente Groningen om studenten geheel gratis te informeren en te helpen met het terugvorderen van bemiddelingskosten. Sindsdien hebben zich al honderden studenten gemeld bij het Steunpunt voor hulp en advies en zijn er al veel schikkingen getroffen met makelaars. “Helaas zien wij nog steeds dat veel studenten enorm hoge bemiddelingskosten moeten betalen als zij graag een kamer of appartement willen en dat zij voor het blok gezet worden. Zelfs wanneer je via Kamernet te maken denkt te hebben met een andere student duikt er vaak nog een makelaar op”, aldus Marlinde Uri.

Veel studenten weten niet dat bemiddelingskosten vaak ten onrechte worden gevraagd door makelaars en bemiddelingskantoren. Daarnaast kun je de kosten alleen terugkrijgen via een schikking met de bemiddelaar of door een rechtszaak aan te spannen bij de kantonrechter. Voor veel andere huurzaken kun je naar de Huurcommissie voor slechts 25 euro, terwijl dat bij bemiddelingskosten niet kan en een rechtszaak al snel 200 euro of meer kost. Ondanks dat de Hoge Raad in oktober 2015 heeft beslist dat bemiddelingskosten niet aan de huurder mogen worden gevraagd wanneer de woonruimte wordt aangeboden op de website van de bemiddelaar waarbij de contactgegevens van de verhuurder zijn afgeschermd, blijft de stap naar de rechtbank voor studenten erg groot. Marlinde Uri: “Wij proberen studenten hierbij zo goed mogelijk te helpen en te informeren en dat Meerburg & Mok Advocaten met succes deze zaak heeft gevoerd bevestigt dat wij goed bezig zijn. Toch schrikt een rechtszaak veel studenten af en wij adviseren studenten dan ook om geen bemiddelingskosten te betalen en verder te zoeken naar andere woonruimte zonder bemiddelingskosten”.

Uitspraak Hoge Raad bemiddelingskosten

Afgelopen jaar heeft een kantonrechter in Den Haag beslist dat er een prejudiciële vraag aan de Hoge Raad gesteld diende te worden met betrekking tot de problematiek omtrent het dienen van twee heren als bedoeld in artikel 7:417 Burgerlijk Wetboek (hierna: BW). De vraag welke de kantonrechter heeft gesteld luidt als volgt:

‘Kwalificeert de overeenkomst, als dan niet op schrift, waarbij een verhuurder met een huurbemiddelaar is overeengekomen dat deze verhuurder om niet, op een website van de huurbemiddelaar, de woonruimte of woonruimten, die deze verhuurder wenst te verhuren, vrijblijvend mag plaatsen en dan na plaatsing op deze website voor een ieder kenbaar is dat deze woonruime of woonruimten, althans vooralsnog, te huur zijn als een lastgevingsovereenkomst tussen de verhuurder en de huurbemiddelaar als bedoend in artikel 7:414 BW en/ of als bemiddelingsovereenkomst tussen de verhuurder en de huurbemiddelaar als bedoeld in artikel 7:425 BW, zodat artikel 7:417 lid 4 BW in samenhang met artikel 7:427 BW van toepassing is?’

Het gaat in deze zaak om een bemiddelingsbureau voor de huur en verhuur van woningen. In casu is er tussen verhuurder en bemiddelaar een overeenkomst gesloten waarin is opgenomen dat de verhuurder aan de bemiddelaar de niet-exclusieve toestemming geeft de woonruimte van verhuurder aan te bieden aan potentiele huurders door plaatsing op de website. De bemiddelingsovereenkomst komt tot stand op het moment een bemiddelaar in opdracht van of met goedvinden van de verhuurder een door de hem te verhuren woning op de website plaatst.

Een dergelijke werkwijze van de bemiddelaar maakt het voor de potentiële verhuurder en potentiële huurder onmogelijk om rechtstreeks (zonder tussenkomst van de bemiddelaar) in contact te komen om te onderhandelen over het totstandkoming van een huurovereenkomst. Om deze reden komt er telkens een bemiddelingsovereenkomst tussen huurder en bemiddelaar tot stand op grond van artikel 7:425 BW.

Uiteindelijk heeft als antwoord op de prejudiciële vraag te gelden dat de overeenkomst tussen de verhuurder en bemiddelaar om de woonruimte op de website van de bemiddelaar te plaatsen zodat het voor een ieder zichtbaar is, in beginsel te gelden als bemiddelingsovereenkomst als bedoeld in artikel 7:425 BW. Op grond van artikel 7:427 BW is artikel 7:417 lid 4 BW van toepassing.

Een uitzondering op deze regel geldt wanneer de website van de bemiddelaar enkel als ‘elektronisch prikbord’ functioneert. Dit wil zeggen dat de bemiddelaar het niet onmogelijk maakt dat potentiële verhuurder en potentiële huurder met elkaar in contact treden om tot een overeenkomst te komen.

Het belang van deze uitspraak zit in het feit dat een huurder van een zelfstandige woonruimte welke de woning via de website van een bemiddelaar heeft gevonden en gehuurd niet hoeft te bewijzen dat er sprake is van het dienen van twee heren maar dit in beginsel aangenomen wordt. Het beroep op artikel 7:417 BW zal mogelijk sneller toegewezen worden wanneer het aankomt op een procedure.

De volledige uitspraak is hier te vinden: http://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:HR:2015:3099

Woonvisie gemeente Groningen

Op woensdag 24 juni wordt de nieuwe woonvisie van de gemeente Groningen besproken door de gemeenteraad. Doelen die centraal staan in deze woonvisie is het leefbaar houden van de stad en meer kwalitatieve woningen bouwen voor jongeren. Ook is te lezen dat de gemeente meer wil doen aan de te hoge huurprijzen bij studentenkamers en dat zij meer in overleg wil treden met studentenorganisaties. Wat ons betreft zijn het goede ambities die hopelijk leiden tot betere en meer kwalitatieve woonruimte voor studenten in Groningen. Wij zullen in ieder geval ons best doen om samen met de gemeente te hoge bemiddelingskosten terug te vorderen en studenten voor te lichten.

Wetsvoorstel bemiddelingskosten naar Tweede Kamer

Woensdag 3 juni wordt het wetsvoorstel om dubbele bemiddelingskosten te verbieden behandeld in de Tweede Kamer. Niet alleen gelden straks dezelfde regels voor zelfstandige en onzelfstandige woonruimtes, de ministers Blok en Van der Steur spreken zich ook duidelijk uit tegen de soms torenhoge bemiddelingskosten die gevraagd worden door bemiddelingskantoren. Een mooie stap in de goede richting!

Artikel Woonbond:

Wetsvoorstel tegen dubbele bemiddelingskosten naar Kamer
Dubbele courtage waarbij bemiddelingskosten in rekening worden gebracht bij huurders mag niet (meer). Dit verbod geldt niet alleen voor zelfstandige woonruimte, maar voortaan ook voor kamers. Dat staat in een wetsvoorstel dat de ministers Blok (Wonen) en Van der Steur (Veiligheid en Justitie) vandaag naar de Tweede Kamer hebben gestuurd.

Veel huurbemiddelaars brengen onterecht bemiddelingskosten in rekening bij huurders. Dat wordt dus voortaan bij wet verboden (artikel 417 van Boek 7 Burgerlijk Wetboek). ‘Het dienen van twee heren’ – verhuurder en huurder – mag niet meer. Sterker nog: het mocht al niet, zo blijkt uit de Memorie van Toelichting bij het wetsvoorstel. Sinds 1990 bestaat er een regeling die het in rekening brengen van bemiddelingskosten bij de huurder verbiedt. Er is toen voor gekozen dat die kosten (courtage) alleen in rekening mogen worden gebracht bij de verhuurder. ‘Overtreding van deze bepaling is mogelijk een oneerlijke handelspraktijk, waarbij de Autoriteit Consument en Markt bevoegd is om handhavend op te treden’, aldus Blok en Van der Steur.

De ministers wijzen erop dat het courtageverbod ook geldt als er geen kosten in rekening worden gebracht bij de verhuurder. ‘Ten onrechte veronderstelt men dat het huidige recht wel toestaat dat eenzijdig bemiddelingskosten in rekening te brengen bij de huurder als men maar geen loon bij de verhuurder in rekening brengt.’ Dit is een lelijke tegenvaller voor de bemiddelaars die vorig jaar in groten getale te hoop liepen tegen een concept van het huidige wetsvoorstel.

Een tweede onderdeel van het wetsvoorstel is het schrappen van de uitzondering op dubbele courtage voor bemiddelaars in onzelfstandige woonruimte (kamers). ‘Doel van deze uitzondering was destijds continuering van het werk van vaak niet-commerciële bemiddelingsbureaus voor verhuur van kamers. Inmiddels is de situatie echter veranderd. In de eerste plaats kunnen verhuurders via internet hun kamers te huur aanbieden, zodat het risico van het niet bereiken van de gegadigden geen gewicht meer in de schaal legt. In de tweede plaats zijn er ernstig te nemen klachten over excessieve vergoedingen voor deze bemiddelingskosten’, aldus de ministers.

Tot vijf jaar terugvorderen

De Woonbond is tevreden over het wetsvoorstel. De bond heeft jarenlang actie gevoerd tegen het in ten onrechte in rekening brengen van dubbelde courtage. Huurders kunnen die onterechte kosten binnen uiterlijk vijf jaar na betaling terugvorderen.

Meer informatie over het wetsvoorstel vind je op de website van de Tweede Kamer.

Nieuwe woonvisie gemeente Groningen

De gemeente Groningen presenteert binnenkort haar nieuwe woonvisie op de stad Groningen. Centraal hierbij staat de studentenhuisvesting, in het bijzonder de verhuur van studentenkamers. De veel besproken 15%-norm zal bijvoorbeeld worden afgeschaft. Hiervoor zal naar alle waarschijnlijkheid een omgevingstoets in de plaats komen. Het Steunpunt Bemiddelingskosten ziet graag dat wethouders zich meer uitspreken tegen zogenoemde “huisjesmelkers”. Ook moet er meer maatwerk komen. De intentie van de gemeente Groningen om meer kwalitatief hoge woonruimtes aan te bieden zou voor studenten kunnen betekenen dat zij meer armslag hebben bij het maken van een keuze voor een bepaalde woning. Wanneer studenten meerdere opties hebben, kunnen zij bewust kiezen om niet te huren bij makelaarskantoren die onredelijk hoge bemiddelingskosten in rekening brengen types of agile project management. Wij vinden dit dan ook een stap in de goede richting bij het aanpakken van de problematiek rondom de onredelijk hoge bemiddelingskosten en de te hoge huurprijzen. Wij zijn ons er echter wel van bewust dat er wel meer zal moeten gebeuren voordat studenten daadwerkelijk de mogelijkheid hebben om nee te zeggen tegen verhuurders en makelaarskantoren. Houd onze website en Facebook pagina in de gaten als je meer nieuws over de nieuwe woonvisie van de gemeente Groningen wilt lezen.