Uitspraak Hoge Raad bemiddelingskosten

Afgelopen jaar heeft een kantonrechter in Den Haag beslist dat er een prejudiciële vraag aan de Hoge Raad gesteld diende te worden met betrekking tot de problematiek omtrent het dienen van twee heren als bedoeld in artikel 7:417 Burgerlijk Wetboek (hierna: BW). De vraag welke de kantonrechter heeft gesteld luidt als volgt:

‘Kwalificeert de overeenkomst, als dan niet op schrift, waarbij een verhuurder met een huurbemiddelaar is overeengekomen dat deze verhuurder om niet, op een website van de huurbemiddelaar, de woonruimte of woonruimten, die deze verhuurder wenst te verhuren, vrijblijvend mag plaatsen en dan na plaatsing op deze website voor een ieder kenbaar is dat deze woonruime of woonruimten, althans vooralsnog, te huur zijn als een lastgevingsovereenkomst tussen de verhuurder en de huurbemiddelaar als bedoend in artikel 7:414 BW en/ of als bemiddelingsovereenkomst tussen de verhuurder en de huurbemiddelaar als bedoeld in artikel 7:425 BW, zodat artikel 7:417 lid 4 BW in samenhang met artikel 7:427 BW van toepassing is?’

Het gaat in deze zaak om een bemiddelingsbureau voor de huur en verhuur van woningen. In casu is er tussen verhuurder en bemiddelaar een overeenkomst gesloten waarin is opgenomen dat de verhuurder aan de bemiddelaar de niet-exclusieve toestemming geeft de woonruimte van verhuurder aan te bieden aan potentiele huurders door plaatsing op de website. De bemiddelingsovereenkomst komt tot stand op het moment een bemiddelaar in opdracht van of met goedvinden van de verhuurder een door de hem te verhuren woning op de website plaatst.

Een dergelijke werkwijze van de bemiddelaar maakt het voor de potentiële verhuurder en potentiële huurder onmogelijk om rechtstreeks (zonder tussenkomst van de bemiddelaar) in contact te komen om te onderhandelen over het totstandkoming van een huurovereenkomst. Om deze reden komt er telkens een bemiddelingsovereenkomst tussen huurder en bemiddelaar tot stand op grond van artikel 7:425 BW.

Uiteindelijk heeft als antwoord op de prejudiciële vraag te gelden dat de overeenkomst tussen de verhuurder en bemiddelaar om de woonruimte op de website van de bemiddelaar te plaatsen zodat het voor een ieder zichtbaar is, in beginsel te gelden als bemiddelingsovereenkomst als bedoeld in artikel 7:425 BW. Op grond van artikel 7:427 BW is artikel 7:417 lid 4 BW van toepassing.

Een uitzondering op deze regel geldt wanneer de website van de bemiddelaar enkel als ‘elektronisch prikbord’ functioneert. Dit wil zeggen dat de bemiddelaar het niet onmogelijk maakt dat potentiële verhuurder en potentiële huurder met elkaar in contact treden om tot een overeenkomst te komen.

Het belang van deze uitspraak zit in het feit dat een huurder van een zelfstandige woonruimte welke de woning via de website van een bemiddelaar heeft gevonden en gehuurd niet hoeft te bewijzen dat er sprake is van het dienen van twee heren maar dit in beginsel aangenomen wordt. Het beroep op artikel 7:417 BW zal mogelijk sneller toegewezen worden wanneer het aankomt op een procedure.

De volledige uitspraak is hier te vinden: http://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:HR:2015:3099